Сдача квартиры: уплата налогов и отчетность в Москве и регионах России

Вы владелец квартиры, которую хотите сдавать  в аренду?

Тогда этот материал будет полезен как собственникам такой недвижимости в Москве, а также и в любом другом регионе России.

Ниже будут рассмотрены основные существующие варианты сдачи квартиры. Для варианта, когда Вы откроете ИП на УСН 6% для сдачи квартиры, наша компания предлагает специальные условия по ведению налогового учета.

• 4 750 рублей в КВАРТАЛ

Заполните краткую форму заявки, чтобы заказать бухгалтерские услуги:

Осуществляя сдачу квартиры в аренду, владелец жилой недвижимости должен предусмотреть вопросы налогообложения получаемого дохода от сдачи квартиру в аренду и отчетности в налоговый орган и в ряде случаев во внебюджетные Фонды России.

В зависимости от того в каком регионе находится сдаваемая в аренду квартира, основные способы организации такой деятельности могут различаться, в силу ряда причин среди которых:

• Принят или нет субъектами муниципалитета закон о едином налоге на вмененный доход (ЕНВД) для отдельных видов деятельности на территории муниципального образования
• Реализовал ли субъект муниципалитета законное право на уменьшение ставки налога при упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (УСНО 15%)
• Различная ставка арендной платы в зависимости от региона РФ, где находится сдаваемая в аренду квартира. Также различия в доходе от аренды будут в зависимости от площади, класса сдаваемой в аренду квартиры

В силу этих причин – нет универсального ответа на вопрос, - в каком виде лучше организовать законную сдачу квартиры для любого региона России.

Для каждого субъекта муниципалитета необходимо отдельно рассматривать вопрос более выгодного способа организации арендного бизнеса из сдачи собственной квартиры.

Сравнительная таблица о способах сдачи квартиры и регионы России, где указный способ применим:

Способ	Москва и регионы России, не применяющие ЕНВД	Регионы России, применяющие ЕНВД
ИП на УСНО 6%	Да	Да
ИН на УСНО 15%	Да	Да
ИП ОСНО	Да	Да
ИП ЕНВД	Нет	Да
ИП на патенте	Да	Да
Физическое лицо с уплатой 13% НДФЛ	Да	Да

Так как в рамках короткой статьи сложно дать ответ о лучшей форме ведения сдачи квартиры для всей страны, остановимся сейчас на одном конкретном регионе – г. Москва и дадим рекомендации применительно к нему. Будет рассмотрен пример с конкретной суммой арендной платы за сдачу квартиры.

Варианты законной сдачи квартиры в аренду (с последующей уплатой налогов):

Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве системы налогообложения применяя упрощенную систему налогообложения, с объектом налогообложения доходы с налоговой ставкой 6% , т.н. УСНО 6%

В рамках статьи рассмотрим типовой для Москвы случай аренды квартиры с арендной платой 40 000 рублей в месяц.

Годовой доход составит: 40 000 рублей в месяц * 12 месяцев = 480 000 рублей
Налог за сдачу квартиры ИП, рассчитанный при УСНО 6% составит 480 000 рублей * 6% = 28 800 рублей.

Для всех без исключения индивидуальных предпринимателей существует обязанность уплачивать ежегодные Фиксированные платежи ИП в ПФ и ФФОМС.

Фиксированные платежи ИП на 2013 год составят – 35 664,66 рублей

При этом, с 2013 года – индивидуальные предприниматели без наёмных сотрудников вправе уменьшить рассчитанный налог при УСНО на 100% суммы уплаченных фиксированных платежей ИП в ПФ и ФФОМС.

|	С учетом этого положения за 2013г. ИП уплатит налогов и сборов: Фиксированные платежи в ПФ и ФФОМС = 35 664,66 рублей Налог при УСНО 6% = 28 800 рублей – 35 664,66 рублей = 0 рублей в уплате.

Таким образом платить налог за сдачу квартиры в Москве не придется, т.к. сумма уплаченных фиксированных платежей «перекроет» сумму рассчитанного налога при УСНО 6%.
Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Центр бухгалтерского учета и налогового права «Консультант» именно для таких индивидуальных предпринимателей предлагает акцию:

Ведение бухгалтерского учета по специальным расценкам в Москве:

• 4 750 рублей в КВАРТАЛ

Также один раз в год оплачивается подключение на год к системе сдачи отчетности по телекоммуникационным каналам связи.

Для заказа бухгалтерского обслуживания ИП, только сдающего в аренду собственную квартиру (без наемных сотрудников) и получающего доход от арендной платы не чаще одного раза в месяц – обращайтесь:

Дополнительная информация о бухгалтерских услугах Центра

Физическое лицо регистрируется в качестве ИП, в качестве системы налогообложения применяя упрощенную систему налогообложения, с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов с налоговой ставкой 15% , т.н. УСНО 15%

В учет расходов идут в том числе коммунальные платежи, уплаченные фиксированные платежи ИП в ПФ и ФФОМС – с их учетом рассчитывается налоговая база, подлежащая обложению налогом по ставке 15%. Полный перечень возможных к учету расходов поименован в главе Налогового Кодекса РФ (НК РФ) по УСНО - Статья 346.16. Порядок определения расходов.

В Москве применение ИП на УСНО 15% маловероятно будет более выгодным, чем УСНО 6% - в силу высоких ставок арендной платы и стандартного размера ставки налога в размере 15%.
Однако в ряде регионов России – эта система налогообложения может оказаться более выгодной к применению.

Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Физическое лицо регистрируется в качестве ИП, в качестве системы налогообложения применяя общую систему налогообложения.

При применении этой системы налогообложения, согласно п.2 пп.10 ст.149 НК РФ доход от сдачи квартиры в аренду не облагается НДС:

Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
10) услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;

При использовании этого варианта, в сравнении с вариантом работы 2, для ИП в части учета расходов (при расчете налоговой базы) возможно учесть все экономически обоснованные расходы для целей ведения этой деятельности. Т.е. перечень возможных к учету расходов шире.
Фактически, выгода от применения этого варианта наступает при значительном количестве расходов по осуществлению сдачи квартиры в аренду.

Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве системы налогообложения применяя патентную систему налогообложения.

Указанная система налогообложения предусматривает приобретение индивидуальным предпринимателем патента на срок до 1 года. Применение патентной системы налогообложении в г. Москве на 2013 год регулируется «Законом г. Москвы от 31.10.2012 N 53
"О патентной системе налогообложения».(ссылка на текст Закона) Указанным Законом вводится в действие патентная система налогообложения и устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности.

Для вида деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект) на 2013 год составляет 1 000 000 рублей.

Примечание. Сдачу в аренду квартиры вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считать одним обособленным объектом.

Годовая стоимость патента рассчитывается по ставке налога 6%.
Таким образом, годовая стоимость патента на сдачу квартиры в 2013 году составит: 1 000 000 рублей * 6% = 60 000 рублей.

ИП, применяющий патентную систему налогообложения освобожден от ведения бухгалтерского и налогового учета. Исключением является необходимость ведения «Книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения».

ИП, применяющий патентную систему налогообложения не вправе уменьшить стоимость патента на сумму уплаченных фиксированных платежей в ПФ и ФФОМС.

|	С учетом этого положения за 2013г. ИП уплатит налогов и сборов: Фиксированные платежи в ПФ и ФФОМС = 35 664,66 рублей Годовая стоимость патента  = 60 000 рублей.

Сравнивая между собой 2 варианта организации сдачи квартиры в аренду – на лицо финансовая выгода при использовании варианта 1.
Применяя, указанный вариант собственник может подать в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (ИП на УСНО использует имущество в деятельности по УСНО)

Сдача в аренду квартиры непосредственно в качестве физического лица, без оформления ИП.

В случае, если собственник квартиры принимает решение о таком способе организации сдачи квартиры в аренду, то с получаемого годового дохода физическое лицо обязано задекларировать (декларация 3 НДФЛ) и уплатить 13% налог с полученного дохода.

Варианты сдачи квартиры в аренду по агентским договорам, в общем, будет схож с вариантом сдачи физическим лицом (не в качестве ИП) квартиры с уплатой 13% НДФЛ.

Отдельно отметим, что при выборе этого варианта ведения деятельности у физического лица не возникает предпринимательской деятельности.

Действия гражданина - собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (РГ. 2004. 7 дек.; БВС РФ. 2005. N 1. С. 2 - 6).

Обратите внимание:

Возможные способы получения дохода за сдачу квартиры:

|	- Прием наличных денежных средств в счет оплаты аренды - Безналичная оплаты за аренду квартиры

• Получение дохода при сдаче квартиры в аренду по варианту 1, 2 и 3 лучше организовать на расчетные счета ИП в банке. Прием наличных денежных средств предполагает применение ККМ (кассовых аппаратов).
• При ведении деятельности по варианту 4 в случае приема наличных денежных средств – не требуется применение ККМ. Выбрав этот вариант ведения деятельности, ИП при приеме наличных денежных средств обязан по требованию покупателя выдать документ, подтверждающий прием денежных средств.
• В случае работы по варианту 5 – прием денежных средств организуется более удобным способом для физического лица – наличными (выдавая расписку о приеме денег) или безналичным расчетом.

Варианты незаконной сдачи квартиры в аренду – не рассматриваем. Владельцы квартир применяют его на свой страх и риск. (имеем в виду варианты, когда собственники квартир не отражают в налоговой отчетности получаемый в виде арендной платы доход и не уплачивают налоги за сдачу квартиры)

Таким образом, мы изложили законные и наиболее простые в организации способы сдачи квартиры в аренду.